做动能十足的马拉松选手，这是上市以来美的置业的定调三年多以来，美的置业以量变积蓄潜能，实力逐渐被市场看见
日前，美的置业举行2021年业绩发布会，同时也是发布2021业绩公告后的首个交易日截至收盘，美的置业股价15.78港元，单日涨幅9.74%，成为内房股为数不多翻红的股票
目前美的置业股价逐渐接近17港元/股的发行价，虽然仍处于破发状态，但相较于内房股大面积破净，美的置业的股价表现仍给了长期坚守的投资者带来了鼓舞。
行业深度调整，部分房企深陷流动性泥潭，再到政策支持稳健房企并购出清行业风险，美的置业在2022年开年连续获得银行信贷支持，积累逐渐凸显，9天时间股价涨幅达57.8%，市盈率超旭辉集团，其慢变量潜能正在向市场释放。
01
业绩增长与补利润短板
2021年是房地产史上最艰难的一年，房企陷流动性危机接连暴雷，市场下行，业绩增长承压2021年，却是美的置业突围的起点，实现全年销售金额1371.4亿元，同比增长8.7%
相较于大量房企完不成全年业绩，美的置业顺利达标，并取得小幅增长，稳健增长再一次被市场验证。
2021年营业收入同比增幅达到40.4%，达737亿元，成为同等规模中的结转较快的房企，其交付能力以及过往销售增长为收入规模扩大奠定了良好基础数据显示，2021年美的置业全国交付房屋超7万套，交付率高达90%
销售金额和收入让市场眼前一亮，但其利润表现未能摆脱整体行业下滑的态势2021年，美的置业毛利润约为135亿元，同比增长15.8%，核心净利润约为55亿元，同比增长13.6%在高结转的带动下，两个利润规模同比均实现增长但其毛利率和净利润率分别为18.3%，7.19%，连续多年下降，归母净利润约为37.44亿元，同比出现下降
房地行业的暴利时代已经过去，盈利能力下滑，利润水平向制造业靠近，这是行业普遍现象，同时也是美的置业面临的课题。
为提升利润水平，补足短板，美的置业持续进行精细化管理，提升管理红利，已取得一定成果数据显示，2021年，美的置业共创精益管理案例超3万条，实现降本金额3亿元，开发效率整体提升了16%
02
城市深耕与升级策略或突围盈利难题
除了通过精细化管理提升盈利能力，美的置业原有的战略坚守也在助力公司突围。
从2019年开始的城市升级和深耕策略正在激发更大的能量，这些高能级城市为业绩增长提供保障的同时，或为公司未来的利润率回归奠定了基础。
根据房地产的结转规律，2021年结转的低利润项目很大一部分是2019年以及2020年销售的项目，而那时正是美的置业城市升级战略的开始。
城市升级，进入到更高等级的城市，美的置业在当地市场的竞争力不足以对抗当地龙头，也难以撼动巨无霸过江龙的地位，在获取新地块以及获取成本方面并不占优势表现在利润方面，整体利润水平竞争力稍弱
同时，2019年和2020年正是土地市场竞争激烈，价格高企的阶段高价买地销售遇上市场下行，利润表现较差也就意味着，按照地产的利润周期看，目前结转的为美的置业利润低谷的产品
而在多年深耕之后，美的置业逐渐退出低能级城市，回归长三角，大湾区以及一二线以及强三线核心城市，聚焦29个城市进行深耕，在当地的品牌效益将得到凸显。
截至2021年底，其土储结构中，二线以上城市土储面积占比66%，深耕经济区土储面积占比52%2021年新增土储总二线以及城市土储面积占比91%，新增深耕经济区土储面积占比72%
伴随着地产深度调控，土地市场价格回归理性，以及未来房地产市场平稳，回归常态，目前拥有资金优势的美的置业有机会在核心城市获取更优质的项目，并且成本更低，未来的利润表现有望企稳，并逐步回升。
地产调控周期性波动带来土地价格与房价的波动，也同样带来利润出现周期变动当环境变化时，数据指标亦将发生变动，从上述逻辑看，目前或许为优质房企的利润的较低位水平
03
财务健康并购以稳为主基调
城市布局结构的优化在慢慢进行，美的置业的降杠杆同样遵守慢变量思维美的置业CFO林戈在业绩会上表示，公司反对抽脂式去杠杆，践行科学去杠杆
设定一个合理的降负债周期，是监管的要求，也是目前房企需要遵循的思路。
数据显示，截至2021年底，美的置业净负债率降至46.3%，现金短债比提升至1.71，扣除预收款后的资产负债率降至72.1%，指标持续优化，三道红线指标踩中一条红线，处于黄档。
回顾美的置业上市以来的财务思维，融资成本降低，债务结构优化，都是在一步步增强巩固财务安全的边界，并不急于求成。
于企业而言，慢即是快，一步步稳扎稳打比突然的爆发更为健康，也更为长久。
伴随公司销售，布局，财务等多维度的发展，公司评级和资本市场信用提升，在市场大调整中，美的置业逐渐被市场认可，于2022年以获得包括建行，农行，交行以及招行四家银行390亿元并购贷记保障性租赁住房贷款以及360亿元按揭专项包。与此同时，房企间的分化也在加速，从机构观点来看，房企的财务表现，业绩情况等均是值得考量的重点。。
获取资金支持，美的置业在收并购市场仍坚持审慎原则，总裁郝恒乐表示并购资金主要用于对合作项目的股权收购，使项目进展更加顺利，提高权益销售占比，并通过股权置换退出低能级城市同时要求公司2022年要提升权益比，合作项目数量占比小于50%，拿地权益占比大于75%
从资金使用和并购策略看，美的置业并没有大的扩张计划，仍聚焦安全，以稳为主这是长期主义价值观引领下的决策，做大规模优势，精细化运营补盈利短板，城市布局优化与深耕策略，以及财务安全边界巩固的系列措施，美的置业遵循慢变量思维，亦正在积蓄动能
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