城市更新，一头连着城市发展，一头连着民生福祉。推进城市更新，是城市发展模式由外延扩张式向内涵提升式转变的必然要求，也是改善人居环境、满足人民群众需要、解决城市居民急难愁盼问题的关键举措。广东省，拥有四座万亿级城市汇聚的珠三角城市群，人口城镇化率位居世界前列，城市更新工作意义重大。
2月25日，广东省城市更新动员部署暨城中村改造现场观摩会在广州举行。在全国住房城乡建设工作会议提出“2025年要大力实施城市更新”“全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务”之后，广东将如何进一步开展城市更新工作？城中村怎么改？资金从哪里来？自然资源要素如何保障？这场会议一一解答。
因城施策，探索城中村改造新模式
“我们目前所处位置旁边的空地就是罗冲围旧改首开区的安置区域，目前已经动工建设安置房，西侧看过去的那片老旧住宅未来将分批拆除，居民都可以选择搬迁到我们新建的安置房里。”在白云区罗冲围旧改城市展厅，工作人员向参会代表介绍道。
作为全国首笔城中村改造专项借款落地发放的旧改项目，罗冲围松溪片区在广州率先开启了“依法征收＋净地出让”这一全新的城中村改造模式。罗冲围松溪片区是罗冲围片区启动区，包含松南村、螺涌村、松北村以及周边低效国有用地，改造实施范围面积213.15公顷，规划总建设量382.39万平方米。
2024年1月，罗冲围松溪片区改造项目获批全国首批城中村改造专项借款，由珠实集团、市机建投、白云城投共同组建广州湾区新岸城市开发投资有限公司作为做地主体。项目按照“安置先行、公配优先”“村集体收益不降低”的原则，在2024年9月，先行首批安置工程先行动工，以确保每户征收对象补偿一套安置房。由属地街道成立项目部和临时党支部，将熟悉居民情况的村干部、经济联社负责人作为征拆工作的先锋，先拆心墙，再拆围墙，截至2024年底松溪南片区村民意愿征询同意率超98%，片区征拆工作已进入全面实施阶段。
广州市副市长胡浩在会上介绍经验做法时表示，广州聚焦城中村改造年度投资1000亿元以上目标，高效推进全市128个新旧模式项目开工建设。目前，52个拆除新建类项目全部开工，成功申报城中村改造专项借款授信4096亿元，动工建设安置房6.4万套；7个整治提升类项目稳步推进，其中两个已完工。
城中村一直是不少来穗务工人员的栖居之所，在城市更新工作中，广州还将住房保障作为系统施策的亮点。胡浩表示，针对近三分之一的常住人口、二分之一的出租屋在城中村的实际，广州市明确城中村改造地块除安置房外的住宅用地规划建筑面积应当按照不低于10%的比例建设保障性住房；结合产业人口分布，推动富余的复建安置房纳入保障租赁住房，满足新市民、青年人群的住房需求。
广东省住建厅有关负责人表示，新模式下城中村改造的切入点是消除安全隐患、提升居住品质，改造方式不是单一的拆除新建，而是一村一策、因地制宜。在当前的拆除新建、综合整治、拆整结合三类城中村改造项目中，完全拆除新建的项目并不算多，就广东省而言占比不到10%。
以提升居住品质为目的，大力实施城市更新
佛山是广东省城市更新起步较早的城市之一。佛山市副市长乔羽在会上介绍，近年来，佛山市按照以人为本的新型城镇化要求，结合实际从早期的“三旧”改造为主的“小更新”，升级到现在关注“好房子、好小区、好社区、好城区”。在过去的2024年，佛山市一体推进城中村和老旧小区改造、基础设施更新、资源活化等工作，规划统筹城市更新专项行动，除上述工作外，还包括重点区域桥下空间利用及环境治理、城市地下管网管廊及设施建设改造、推进海绵城市建设等。
佛山市以改善民生和保障城市生命线安全为目标，围绕城中村改造、老旧小区改造、基础设施更新等领域发力，重点推进25个城中村的改造，摸查建筑、消防、燃气等九方面的安全隐患，开展了146个城中村安全整治，新建修复污水管网553.2公里，雨污分流改造94.3公里。
东莞市副市长叶葆华在会上介绍，自2020年起，东莞已连续五年开展城市体检，基本建立“发现问题—整改问题—巩固提升”的体检机制，并积极探索推进“无体检，不更新”的实施路径，依据城市体检结果，聚焦居民急难愁盼问题，推动城市更新。叶葆华介绍，在这一模式下，东莞攻坚地下管网更新改造，2024年新建改造市政公共供水管网超1000公里，消除4个城市易涝点，更新改造燃气管道32公里，加装燃气管网智能感知设备1000多个。目前，东莞市日污水集中处理能力达451万吨，位居全省前列。
广东省住建厅在会议中明确，各地要立足自身实际，准确把握城市更新工作新要求，加紧项目谋划，编制专项规划，大力推进重点任务落实落地。一要扎实开展城市体检工作。坚持“先体检、后更新，无体检、不更新”，找准城市更新着力点。二要加紧谋划储备城市更新项目。聚焦城镇老旧小区改造、城中村改造、城市基础设施建设改造等重点任务，积极申报中央有关资金支持，用足用好利好政策。三要科学制定实施城市更新专项规划。依据国土空间规划和城市体检评估结果，明确城市更新总体目标、重点任务和实施措施。四要创新城市设计实施管理制度。以精细化城市设计引导城市更新建设项目实施，构建建设工程从设计、施工、验收、运维的全生命周期管理制度。
多部门联动，多要素保障城市更新
城市更新是一项复杂的系统工程，城市更新项目往往资金需求量大，运转周期长，需要全面的政策支撑和长期的要素保障。记者在会上获悉，据初步摸查，2025年广东省预计将实施城市更新项目3000个以上，投资额超过4000亿元。其中，计划改造老旧小区1289个，计划启动城中村改造新模式项目不少于150个，计划推进历史文化保护传承项目141个。
如何保障3000个城市更新项目正常推进，广东省发改委、广东省财政厅、广东省自然资源厅以及广东金融监管局有关负责人在会上介绍了当前的相关政策。
广东省发改委有关负责人介绍，2024年，广东省被纳入全国专项债券自审自发试点地区之一，并将城镇老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造、老旧街、厂区改造、城市公共空间功能提升及其他城市更新基础设施建设等城市更新项目纳入了专项债券可用作项目资本金的领域。目前，省政府办公厅已印发自审自发工作实施方案，各地可根据方案要求，常态化储备城市更新项目并尽可能用足用好专项债券作为项目资本金的政策，撬动更多的配套资金支持城市更新项目。
广东省财政厅有关负责人表示，财政部明确2025年、2026年将继续实施“城市更新行动”，在全国范围内选拔2批城市并给予财政支持，希望有意向的地市提前谋划，做好项目储备和申报工作，积极获取中央资金支持。据介绍，“十四五”期间，广东省财政已累计投入财政资金315.98亿元，指导各地签约专项借款5243.82亿元，助力各地开展城中村改造、城镇老旧小区改造、海绵城市建设等相关工作。
广东省自然资源厅有关负责人介绍，今年将进一步强化国土空间规划引领和土地政策支持。组织开展低效用地再开发试点，争取将低效用地再开发试点从珠三角9市扩展到全省21个地级以上市。
广东金融监管局相关负责人表示，广东正在抓紧制定配套贷款管理办法，在贷款品种、期限、利率、审批管理以及资金发放等方面明确相关条件标准，各金融机构紧密结合各城市政府城市更新专项规划，基于市场化法制化原则在不新增地方政府隐性债务的前提下，积极提供丰富多样的金融产品和服务。
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