今年一路猛降的房贷利率，开启了小幅回调模式。
一个月以来，国内十余个重点城市的房贷利率开启上调模式，其中部分城市的上浮幅度达到了5至20个基点，上述城市的房贷利率已重新站上3字头水平，普遍在3.0%至3.1%区间。
实际上，今年房贷利率在短期内得到大幅调整，不仅与公积金贷款利率接近乃至“倒挂”，还对银行资产端收益产生压缩。在后续政策还未进一步展开的当下，需要调整，为后续的政策腾出空间。
2024年是房地产的“政策大年”，在促进房地产市场平稳健康发展的基调下，从供给端到需求端一系列利好房地产政策层出不穷。特别是“5.17新政”，央行、国家金融监管总局一口气发布三份文件提振购房需求，包括贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率、降低最低首付款比例等，被称为“史诗级”救市政策。
随后需求侧政策仍接踵而至，如不再区分首套、二套房，最低首付款比例统一为不低于15%，将存量房贷利率批量下调，对契税、增值税开展减免优惠等。可以说，随着政策调整，房贷的首付比例、房贷利率均处于历史低点。
其中，住房商贷利率在今年下半年屡创新低，不少地区的商贷跟随LPR三次下调，一度从4字头，迈向3字头，甚至2字头。如，杭州、苏州地区在今年下半年部分银行的房贷利率最低达到了2.9%。
这一趋势在四季度有小幅调整。从10月下旬开始，珠海、长沙、广州、杭州、苏州、厦门、南京、宁波等多个热点城市密集上调房贷利率，部分城市两度、三度上调房贷利率，将降低至2字头的房贷利率拉回至3字头。
总结而言，上述逆势上调体现了地区“因城施策”原则的实施，以及商业银行维护息差的动态调整。
一方面，部分地区的银行住房商贷利率与公积金利率利差步步缩减，甚至部分城市一些银行最低房贷利率达到了2.8%、2.7%，与5年以上公积金利率2.85%形成了“倒挂”行情。在此形势下，公积金的普惠优势被大大削弱，社会福利性质受到质疑。在公积金贷款利率还未进一步调整的当下，地方层面有驱动力去调整房贷利率的底线。
另一方面，从银行自身发展角度看，房贷是银行优质资产，为争夺存量客户，过于“内卷”的价格战不利于银行把控资产端收益，已在预警线以内的净息差还在日益收缩。在负债端成本压降效果还未显现的当前，资产端收益还需要保持一定的盈利空间。
所以，今年急促跳水的房贷利率，在此刻迎来中期理性反弹，体现了从地区政策到银行机构的双层动态调整，同是也为房贷利率继续下行赢得一定的空间。
校对:廖胜超
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